CRIs são títulos de créditos emitidos com lastro em operações relacionadas a bens imobiliários. Na prática, contratos de venda, aluguel e outros podem ser usados para gerar os lotes de crédito, que são comprados por investidores. O IGPM é o principal índice de reajuste e o rendimento gira em torno de 7% e 8% ao ano. Eles só podem ser lançados no mercado por companhias securitizadoras, sociedades anônimas de capital aberto registradas na Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

A autorização para o CRI existe no Brasil desde 1997, mas os negócios começaram a ganhar robustez em 1999. O crescimento foi exponencial e, em 2005, a CVM registrou movimentação recorde, superior a R$ 2 bilhões, em 34 emissões.

Entrar na capitalização por CRI é uma oportunidade para proprietários de imóveis, em uso por eles ou alugados. O diretor executivo da securitizadora Rio Bravo Crédito, Marcelo Michaluá, explica que entrar como cedente nesse setor oferece inúmeras vantagens. “É como se o prédio fosse vendido. Se ele vale R$ 50 milhões, pagamos R$ 50 milhões à vista e ele [empresário-proprietário] pode aplicar o recurso em sua atividade principal”, explica.

O proprietário que já decidiu ceder seu imóvel deve, em primeiro lugar, procurar uma empresa com perfil de estruturação financeira para orientação durante o projeto. É necessário levantar a documentação do imóvel (escritura, matrícula, etc.) e os balanços da empresa, para que o crédito seja analisado, já que a companhia será cedente e devedora da emissão de CRI. De acordo com o diretor da Brazilian Securities, Fernando Cruz, negócios envolvendo imóveis com valor inferior a R$ 15 milhões podem ser inviáveis, devido ao alto custo da operação.

Depois de contatada a securitizadora e aprovado o negócio, o empresário recebe o valor referente ao imóvel e começa a pagar prestações mensais até o fim do contrato, comumente definido entre dez e 15 anos. Ele tem a opção de sale leasing back, em que continua como proprietário ao término das prestações, o que reajusta o valor do aluguel e aumenta o valor residual que deve ser pago ao fim do contrato.

Como garantia aos investidores, os contratos de lastro das emissões de CRI costumar ser assinados na modalidade de alienação fiduciária. Ou seja, em caso de inadimplência o proprietário pode perder o imóvel.

“Normalmente para um prazo de dez anos, o valor do aluguel mensal é algo em torno de 1% sobre o valor da operação. Isto não é uma regra, pois existem outros fatores de influência, como o volume da operação e a análise do crédito do tomador dos recursos”, explica Cruz. O especialista aponta que, muitas vezes, a operação financeira acontece com valor de 80% em relação ao de avaliação.

CRI em ascensão

Michaluá, da Brazilian Securities, afirma que o volume de emissões de CRI devem aumentar nos próximos anos. Segundo ele, há uma discrepância entre os mercados imobiliários subdesenvolvidos e sofisticados. Nos Estados Unidos, exemplifica, cerca de 20% das empresas carregam imóveis em seus balanços; no Brasil, o número seria de 80%. “O City Bank não precisa de um prédio na Avenida Paulista. Ele precisa captar recursos para poder emprestar dinheiro, que é a sua principal atividade”.

Em um cenário de estabilidade macroeconômica, a tendência é que os diretores financeiros busquem novas formas de capitalização, diz ele. “Eles não precisam mais de moeda contra a inflação. Os CFOs usavam imóveis para se proteger da deterioração do capital nos anos 1970”, afirma.